부동산 용어 해설

취득세

부동산을 취득(매수)할 때 납부하는 지방세입니다. 주택 거래가액과 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.

예시: 6억 이하 1주택: 1%, 6~9억: 1~3%, 9억 초과: 3%. 조정대상지역 2주택: 8%

재산세

매년 6월 1일 기준 부동산 보유자에게 부과되는 지방세입니다. 공시가격의 60%(공정시장가액비율)를 과세표준으로 합니다.

예시: 공시가 3억: 세액 약 19.5만원 / 공시가 6억: 약 57만원 수준

종합부동산세 (종부세)

주택 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하는 경우 부과되는 국세입니다. 1주택자는 12억원(공시가 기준) 초과분에 대해 납부합니다.

예시: 공시가 합산 9억 초과(1주택 12억 초과) 시 0.5~5% 세율 적용

양도소득세

부동산을 매도할 때 발생한 양도차익에 대해 납부하는 세금입니다. 1주택자가 2년 이상 보유한 경우 12억까지 비과세 혜택이 있습니다.

예시: 보유 기간 2년 이상 1주택: 12억 이하 비과세 / 초과분: 6~45% 세율

LTV (담보인정비율)

Loan To Value의 약자로, 주택 가격 대비 최대 대출 가능 금액의 비율입니다. 지역과 주택 가격에 따라 다르게 적용됩니다.

예시: 일반 지역 LTV 70% → 5억짜리 집에 최대 3.5억 대출 가능

DSR (총부채원리금상환비율)

연간 모든 대출(주담대, 신용대출 등)의 원리금 상환액 합계를 연소득으로 나눈 비율입니다. 현재 1금융권 기준 40% 한도가 적용됩니다.

예시: 연소득 6,000만원 × 40% = 연간 원리금 2,400만원(월 200만원) 이내 대출 가능

DTI (총부채상환비율)

Debt To Income의 약자로, 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율입니다. DSR과 유사하지만 주택담보대출의 원리금만 계산하는 차이가 있습니다.

예시: 연소득 5,000만원, DTI 40% → 주담대 연 원리금 2,000만원 이하

기회비용

어떤 선택을 했을 때 포기해야 하는 최선의 대안적 가치입니다. 전세보증금을 묶어두는 대신 다른 투자로 얻을 수 있었던 수익이 기회비용입니다.

예시: 전세보증금 3억 × 연 4% = 연 1,200만원(월 100만원)의 기회비용

전세가율

매매가 대비 전세가의 비율입니다. 전세가율이 높을수록 전세 세입자의 보증금 반환 리스크가 커집니다.

예시: 매매가 5억, 전세가 3.5억 → 전세가율 70%. 80% 이상이면 고위험 구간

역전세

전세 계약 만료 시 현재 전세가가 기존 계약 시보다 낮아진 상태를 말합니다. 집주인이 새 세입자에게 받는 보증금만으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 수 있습니다.

예시: 기존 전세 3억 → 만기 시 시세 2.5억 → 5,000만원 부족 → 역전세

원리금균등상환

대출 원금과 이자를 합쳐서 매월 동일한 금액을 납부하는 방식입니다. 초반에는 이자 비중이 높고 후반에는 원금 비중이 높아집니다.

예시: 3억 대출, 연 4%, 30년 → 매월 약 143만원 균등 납부

원금균등상환

매월 일정한 원금을 상환하고, 남은 잔액에 대한 이자를 더해 납부하는 방식입니다. 초기 납부액이 크지만 총 이자 부담이 적습니다.

예시: 3억 대출, 연 4%, 30년 → 1회차 약 183만원, 360회차 약 101만원

만기일시상환

대출 기간 동안 이자만 납부하다가 만기에 원금 전액을 상환하는 방식입니다. 단기 보유 목적일 때 월 부담을 줄일 수 있지만 총 이자가 가장 많습니다.

예시: 3억 대출, 연 4%, 3년 거치 → 매월 이자 약 100만원만 납부, 만기에 3억 일시 상환

공시가격

국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 산정·고시하는 부동산 가격입니다. 재산세, 종부세, 건강보험료 등 각종 세금과 부담금 산정의 기준이 됩니다.

예시: 일반적으로 시세의 60~80% 수준. 이 계산기에서는 70%로 근사 적용

레버리지 (Leverage)

대출 등 타인 자본을 활용하여 자기자본 대비 수익률을 높이는 전략입니다. 집값 상승 시 자기자본 수익률이 크게 올라가지만, 하락 시 손실도 확대됩니다.

예시: 자기자본 2억 + 대출 3억으로 5억 주택 매수 → 10% 상승 시 자기자본 수익률 25%

갭투자

매매가와 전세가의 차이(갭)만큼의 자기자본으로 주택을 매수하는 방식입니다. 적은 자본으로 주택을 보유할 수 있지만, 전세가 하락 시 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있습니다.

예시: 매매가 5억, 전세가 4.5억 → 갭 5,000만원으로 매수. 세입자 보증금으로 나머지 자금 조달

전월세 전환율

전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 법정 전환율은 기준금리 + 2%p로 설정됩니다. 실제 시장에서는 이보다 높거나 낮을 수 있습니다.

예시: 기준금리 3.5% → 법정 전환율 5.5%. 보증금 1억을 월세로 전환 시 월 약 45.8만원

전세보증보험

전세 계약 만료 시 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관(HUG·HF·SGI)이 대신 지급해주는 보험입니다.

예시: HUG 전세보증금반환보증: 보증금 한도 2~10억, 보증료 연 0.1~0.2%